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弘阳首份年报喜忧参半 项目利润率不及过去

作者:admin    文章来源:未知    点击数:    更新时间:2019-04-12 14:17

  弘阳首份年报喜忧参半,项目利润率不及过去

  吴波WB

  处于爬坡期的弘阳地产,还要付出更多努力。

  弘阳地产(01996.HK)给2018年画上了一个还不错的句点。

  调控持续深入、银根收紧,2018年是地产行业小年,却也是房企赴港上市的大年。这一年,弘阳地产凭借上市完成了自身一次阶段性发展。

  3月21日,弘阳地产交出上市后的第一份年报。2018年,弘阳地产实现营业收入92.39亿元,同比增长50.5%;合约销售金额达到473.38亿元,同比增长84.2%;净利润为13.23亿元,同比增加10.7%;但高净利润率优势未能保持。

  根据弘阳地产招股书,这家深耕南京的房企,其中一大显著的优势就是高毛利率——2015年、2016年及2017年,三个时间维度内的毛利率分别为41.9%、29.1%和40.6%,但去年毛利率下降至31.2%,同时2017年的净利润率也高达19.5%,而去年也明显下滑,下降至14.3% 。

  对于毛利率下滑的原因,弘阳地产首席财务官申广平在业绩会上解释称,一方面和公司的发展有关,从区域化向全国化发展会牺牲部分毛利,新进入的城市会先打造品牌,同时南京区域的地势红利慢慢消失,也导致毛利下降,相信未来毛利率会回归到平稳的态势。

  2018年,弘阳地产迎来包括张良、蒋达强等一批职业经理人加入。界面新闻曾报道,弘阳集团执行总裁蒋达强就任后,给2018年定下“攻坚克难三大目标”——上市、搬总部于上海、实现500亿规模销售额,进入行业规模前50强。

  回顾这一年,弘阳地产2018年7月中旬顺利上市,2019年2月启用上海总部,唯一的遗憾是,相比500亿年度销售目标,还相差近27亿。

  登陆资本市场,抢占人才及金融高地、在行业内拥有更靠前地位,都是未来弘阳冲击千亿的助力。但这还不够,弘阳需在更多宏观甚至微观层面厘清战略布局和方向。

  根据财报,弘阳地产的新一年区域布局策略较去年有所调整。

  2018年,弘阳地产曾在招股书披露,公司将实施‘1 3 X’(即长三角,华中、华南、西南以及其他地区)全国化布局,计划在武汉、天津、重庆、成都、郑州、长沙等节点型城市设立附属公司。作为一家区域型房企,弘阳在2018年加快全国化扩张步伐,首次进入杭州、成都、佛山、开封等城市,并于2019年首次拓展至陕西西安、湖南长沙等城市,目前已扩张布点至长三角、西南、华南、华中、西北区域。

  “地产 商业”双轮驱动业务模式下,商业也在并肩外拓。2018年全年,弘阳地产的购物中心新进了广州、合肥、烟台、扬州、衡阳、济宁6个城市。

  随着扩张提速,与此对应的土地储备也有所增长。弘阳地产全年获取3宗地,至年末,土地储备总建筑面积约为1308.44万平方米,其中应占土地储备建筑面积约为723.14万平方米,较2017年末增加16.3%。

  不过值得注意的是,根据财报,新的一年,弘阳将执行做透大江苏,深耕长三角,布局都市圈的区域布局策略。在众多房企欲大力进军粤港澳大湾区的年份,弘阳并未特意提及对这个市场布局力度,似乎更倾向于熟悉的长三角区域。

  在房企跑马圈地更为不易的年份,面对市场挤压,想通过全国化布局做大规模,这只内房股新秀,需要克服的难题并不少。

  尽管扩张步伐加快,但弘阳的资产负债率并未上升。在行业融资进入艰难时期,弘阳2018年总借款为219.2亿元,同比增长88.47%;而至2018年末,弘阳净负债率由87.7%降至 68.3%,手头现金为124.56亿元,较2017年底跃升195.8%。

  这在很大程度上,受益于上市。标普曾表示,该公司杠杆率略低于弘阳集团,一方面是因为其部分股权资金来自于集团层面的债务,另一方面是因为该公司前不久通过IPO增加了股权资本。弘阳地产通过IPO募集资金净额约17亿港元。

  除了IPO募集资金,上市后,国际评级机构标普及惠誉也将弘阳企业信用评级评为B,并开始发行美元债。但作为资本市场新人的弘阳,发行债券的利率普遍高企。

  譬如,2018年12月,弘阳地产发行一笔2020年到期的2亿美元优先票据,利率为13.5%;今年2月发行的一笔2021年到期的3亿美元优先票据,利率也达到11.5%。弘阳未在年报中披露2018年加权平均融资成本,但从债率利率来看,弘阳要改善的地方还很多。

  在战略目标倒逼下,弘阳地产也开始在运营、人力方面做出改革。财报中披露,弘阳推出和完善专项激励机制、薪酬回顾机制、股权激励机制和项目跟投机制。

  弘阳地产总裁何捷在今天的业绩会上透露,2019年的销售目标为600亿,增长率在20-30%之间。

  这一预期增速相比去年下降幅度不小,想要在2020年达到千亿目标,明年的增长率就必须更高。百尺竿头更进一步,处于爬坡期的弘阳地产,还要付出更多努力。

 

责任编辑:王涵



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